1. 들어가며
조엘 그린블라트는 미국의 투자자이자 작가로, 1985년 설립한 헤지펀드 고담캐피탈을 통해 20년간 연평균 40%의 수익률을 기록한 것으로 유명하다. 그는 저서 "주식시장을 이기는 작은 책"에서 마법 공식이라는 투자 전략을 소개했는데, 이 전략은 리츠 투자에도 적용할 수 있다.
2. 조엘 그린블라트의 마법 공식
조엘 그린블라트의 마법 공식은 다음과 같다.
마법 공식 = (10년 평균 이익 성장률 + 10년 평균 배당 성장률) / 2
이 공식은 리츠의 장기적인 성장성과 배당 수익률을 고려하여 투자 종목을 선정하는 방법이다. 10년 평균 이익 성장률이 높고, 배당 성장률이 꾸준히 증가하는 리츠는 장기적으로 높은 수익률을 기대할 수 있다.
3. 리츠 투자 시 고려해야 할 사항
리츠 투자 시에는 다음과 같은 사항을 고려해야 한다.
- 리츠의 종류: 리츠는 부동산에 투자하는 방식에 따라 크게 3가지로 나눌 수 있다.
- 오피스 리츠: 사무실 건물에 투자하는 리츠
- 리테일 리츠: 상업시설에 투자하는 리츠
- 산업 리츠: 물류센터, 데이터센터 등에 투자하는 리츠
- 리츠의 지역: 리츠는 부동산의 위치에 따라 지역별로 분류된다.
- 국내 리츠: 국내 부동산에 투자하는 리츠
- 해외 리츠: 해외 부동산에 투자하는 리츠
- 리츠의 규모: 리츠의 규모는 시가총액으로 측정할 수 있다.
- 대형 리츠: 시가총액이 1조 원 이상인 리츠
- 중형 리츠: 시가총액이 1조 원 미만인 리츠
- 소형 리츠: 시가총액이 1,000억 원 미만인 리츠
- 리츠의 배당 수익률: 리츠는 배당을 통해 수익을 창출하는 투자 상품이다.
- 고배당 리츠: 배당 수익률이 5% 이상인 리츠
- 중배당 리츠: 배당 수익률이 3~5%인 리츠
- 저배당 리츠: 배당 수익률이 3% 미만인 리츠
4. 조엘 그린블라트의 리츠 투자 사례
조엘 그린블라트는 2000년부터 2010년까지 10년간 S&P 500 지수보다 훨씬 높은 수익률을 기록했다. 그 중에서도 리츠 투자는 그의 투자 전략에서 중요한 역할을 했다.
그린블라트는 2000년부터 2010년까지 미국의 대표적인 리츠인 Prologis(PLD)에 투자했다. PLD는 산업 리츠로, 물류센터에 투자하는 리츠이다. 그린블라트는 PLD의 10년 평균 이익 성장률이 12%이고, 배당 성장률이 8%에 달한다는 점을 높이 평가했다.
그 결과, 그린블라트는 PLD에 투자한 10년 동안 연평균 23%의 수익률을 기록했다. 이는 S&P 500 지수의 연평균 수익률인 7%를 크게 상회하는 수치이다.
5. 마무리
조엘 그린블라트의 마법 공식은 리츠 투자에도 적용할 수 있는 유용한 투자 전략이다. 이 공식을 활용하면 장기적인 성장성과 배당 수익률을 고려하여 투자 종목을 선정할 수 있다.